Qu’est-ce que l’usucapion ?
L’usucapion, ou prescription acquisitive, est un mécanisme juridique permettant à une personne d’acquérir la propriété d’un bien meuble ou immeuble par la possession prolongée, publique et continue de ce bien, conformément aux exigences du Code Civil espagnol (articles 1930 à 1960).
Cette institution est particulièrement utile pour régulariser des situations où une personne agit comme propriétaire légitime en dépit de ne pas détenir de titre légal formel.
Les articles du Code Civil espagnol relatifs à l’usucapion encadrent les types de possession, les délais et les conditions pour que le possesseur acquière finalement la propriété.
Types d’Usucapion : ordinaire et extraordinaire
Usucapion ordinaire
L’usucapion ordinaire requiert deux conditions essentielles :
- Bonne foi : Le possesseur doit sincèrement croire qu’il a droit sur le bien (article 1950).
- Juste titre : Un acte ou document qui justifie la possession, même s’il n’est pas inscrit au Registre de la Propriété (article 1941).
Délais selon le Code Civil (article 1957) :
- 10 ans si le propriétaire réside dans la même région que le bien.
- 20 ans si le propriétaire réside à l’étranger.
Usucapion Extraordinaire
L’usucapion extraordinaire, prévue par l’article 1959, ne requiert ni bonne foi ni juste titre mais exige une possession prolongée.
Délai légal :
- 30 ans de possession continue, publique et pacifique, sans interruption ni contestation.
Cette forme d’usucapion est utile pour les biens abandonnés ou sans propriétaire identifié, permettant au possesseur de devenir propriétaire après une longue période de possession.
Conditions légales de l’usucapion en Espagne
Pour qu’une usucapion soit valide, le Code Civil exige plusieurs conditions générales, précisées dans les articles 1930 à 1960 :
- Possession en concept de propriétaire (articles 1941 et 447) : Le possesseur doit agir comme s’il était le propriétaire légitime, en entretenant et utilisant le bien de manière régulière.
- Possession publique : La possession ne doit pas être cachée. Elle doit être évidente pour que la communauté reconnaisse le possesseur comme le propriétaire apparent.
- Possession pacifique : La prise de possession ne doit pas avoir été obtenue par violence, conformément aux exigences du Code Civil.
- Possession ininterrompue (articles 1941 et 1960) : La possession doit s’exercer de manière continue sans interruptions majeures pendant le délai légal.
En matière d’usucapion ordinaire, bonne foi et juste titre sont obligatoires. Dans l’usucapion extraordinaire, ces critères ne sont pas nécessaires mais le délai est étendu à 30 ans.
Délais et articles du Code Civil Espagnol
Le Code Civil espagnol établit les délais de prescription pour l’usucapion, spécifiés selon le type de bien et la forme d’usucapion :
- Usucapion Ordinaire (article 1957) :
- Biens immeubles : 10 ans si le propriétaire réside en Espagne, 20 ans s’il réside à l’étranger.
- Biens meubles : 3 ans avec juste titre et bonne foi.
- Usucapion Extraordinaire (article 1959) :
- Biens immeubles : 30 ans de possession ininterrompue.
- Biens meubles : 6 ans de possession ininterrompue.
Ces délais assurent une sécurité juridique aux possesseurs ayant exercé une possession constante et ininterrompue.
Exemples Pratiques d’usucapion et jurisprudence
Cas de jurisprudence
- Décision Tribunal Suprmo du 14 mars 1991 : La Cour a établi qu’une simple détention tolérée, ou une possession en vertu d’un titre personnel reconnaissant le droit de propriété d’un tiers, ne suffit pas pour invoquer l’usucapion. Seule une possession « en concept de dueño » (à titre de propriétaire) est admise pour acquérir le droit de propriété, et ce, indépendamment des intentions subjectives du possesseur. Cette possession doit être démontrée par des actes concrets prouvant l’intention de se comporter comme propriétaire.
- Décision du Tribunal Supremo du 3 juin 1993 : Dans cette décision, la Cour a souligné que la possession requise pour l’usucapion doit être évidente et active dans la sphère juridique, sans se limiter à une simple occupation matérielle. La Cour a précisé que la possession doit inclure des actions tangibles, telles que l’entretien continu du bien, son usage manifeste et la gestion des charges ou impôts associés. La simple intention subjective du possesseur n’est pas suffisante ; il doit y avoir un élément objectif et visible confirmant la possession comme celle d’un propriétaire.
- Decision de la Audiencia Provincial de Madrid, Section 18ª, du 6 novembre 2017 : Cette décision a reconnu les actes de possession d’un bien comme étant ceux d’un propriétaire légitime, en se basant sur des preuves documentaires continues, notamment le paiement de l’IBI, des factures de travaux, et des contrats établis pour l’exploitation du bien. La Cour a conclu que ces actions démontraient une possession publique, pacifique et continue, justifiant ainsi l’acquisition par usucapion.
Ces jurisprudences illustrent l’importance pour le possesseur de prouver une possession légitime, publique et en tant que propriétaire, de manière continue, pour obtenir un titre de propriété par usucapion. Les actions doivent refléter une prise en charge complète du bien, avec des éléments concrets et juridiquement visibles, non simplement une occupation tolérée ou matérielle
Exemples/cas pratiques
- Usucapion d’une résidence : Un individu habitant une maison abandonnée pendant 15 ans, en payant les charges, réalisant des améliorations et reconnu comme propriétaire par le voisinage, peut invoquer l’usucapion si la possession a été paisible et continue.
- Usucapion entre membres de la famille : Si un héritier a vécu et entretenu un bien familial pendant 30 ans sans contestation des autres héritiers, il peut en acquérir la propriété par usucapion extraordinaire.
Usucapion en Droit Civil Foral Catalan
Certaines communautés autonomes espagnoles, telles que la Catalogne, disposent de leurs propres règles en matière de droit civil, modifiant les délais d’usucapion :
- Code Civil catalan :
- 3 ans avec juste titre et bonne foi.
- 10 ans sans juste titre mais avec bonne foi.
Ces délais réduits sont adaptés à la réalité catalane et facilitent la régularisation des biens pour des possesseurs de bonne foi ayant une possession continue.
FAQ sur l’Usucapion en Espagne
- Combien d’années sont nécessaires pour l’usucapion en Espagne ?
- Pour l’usucapion ordinaire : 10 ou 20 ans selon le lieu de résidence du propriétaire (article 1957).
- Pour l’usucapion extraordinaire : 30 ans de possession ininterrompue (article 1959).
- Le paiement de l’IBI confère-t-il un droit de propriété ?
- Le paiement de l’IBI peut servir de preuve que le possesseur agit comme propriétaire, mais seul, il ne confère pas la propriété. Il est considéré comme un élément de preuve dans une procédure d’usucapion (arrêt de l’Audiencia Provincial de Jaén, section 1ª, 24 juillet 2019).
- Est-il possible d’acquérir un bien par usucapion entre membres de la famille ?
- Oui, mais il est nécessaire de démontrer une possession en tant que propriétaire, distincte d’un usage familial. Cette situation est plus complexe à prouver.
- Que se passe-t-il si le propriétaire initial revendique la propriété ?
- Si le propriétaire initial conteste la possession avant que le délai ne soit atteint, l’usucapion ne pourra pas être revendiquée. Toutefois, si aucune action n’est engagée dans le délai prescrit, le possesseur pourra obtenir la propriété.
L’usucapion est une méthode essentielle pour régulariser des biens dont le possesseur assume la pleine propriété sans titre légal. Grâce à une possession continue et ininterrompue, cette procédure apporte une sécurité juridique aux possesseurs. Pour une consultation personnalisée et évaluer vos droits, contactez ADD AVOCAT, votre avocat francophone en droit immobilier en Espagne.
