Pourquoi la due diligence est incontournable en Espagne ?

L’Espagne est devenue l’une des destinations privilégiées des investisseurs institutionnels – SCPI, fonds immobiliers, family offices ou investisseurs privés à haut patrimoine.
Les rendements attractifs, la vitalité du marché tertiaire (bureaux, commerces, logistique, hôtellerie) et la stabilité juridique du pays attirent chaque année davantage de capitaux étrangers.

Mais derrière cette attractivité, chaque opération cache des risques juridiques, fiscaux et opérationnels.

Une acquisition non préparée peut entraîner des litiges, des coûts imprévus ou une rentabilité inférieure aux projections.La due diligence immobilière est donc l’outil essentiel pour sécuriser tout investissement.

Chez ADD AVOCAT, cabinet d’avocats francophone basé à Madrid, nous accompagnons des investisseurs francophones dans toutes leurs opérations en Espagne, en réalisant des due diligence complètes conformes aux standards internationaux, adaptées aux spécificités locales et aux exigences de gouvernance des SCPI et fonds d’investissement.

Les volets essentiels de la due diligence immobilière en Espagne

Vérifications juridiques et cadastrales

  • Propriété et charges : obtention et analyse de la nota simple auprès du Registro de la Propiedad pour vérifier l’identité du propriétaire, les hypothèques, servitudes ou saisies en cours.
  • Chaîne de propriété : historique des transmissions, conformité des titres et absence d’irrégularités.
  • Contentieux : identification de litiges, procédures judiciaires ou saisies affectant le bien.

Urbanisme et conformité administrative

  • Vérification auprès de la mairie de la conformité urbanistique : permis de construire, certificat de première occupation, respect des plans d’urbanisme.
  • Contrôle des infractions urbanistiques (extensions illégales, constructions non autorisées).
  • Obligations environnementales, en particulier pour les terrains industriels et logistiques.

Fiscalité et charges

  • Contrôle du paiement des impôts locaux (IBI, taxe foncière, plusvalía municipal).
  • Vérification de l’absence d’arriérés de charges de copropriété.
  • Étude préalable pour optimiser la structure d’acquisition (SPV espagnole, acquisition directe, financement par dette).

Vérifications contractuelles (baux et revenus locatifs)

La majorité des acquisitions réalisées par des SCPI et fonds portent sur des actifs “en rentabilité”, c’est-à-dire déjà loués. La valeur du bien dépend alors autant de l’actif immobilier que de la solidité du bail et du locataire.

La due diligence doit inclure :

  • L’analyse complète du contrat de bail : durée ferme, conditions de renouvellement, clauses de résiliation anticipée, mécanismes d’indexation des loyers, répartition des charges et des travaux.
  • Le contrôle du respect des dispositions de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) ou du droit spécifique applicable aux baux commerciaux.
  • L’examen des clauses sensibles :
    • early termination (résiliation anticipée),
    • step rents (augmentation progressive des loyers),
    • obligations de maintenance (notamment en baux triple net).

Analyse du locataire / société preneuse

Un bail solide n’a de valeur que si le locataire est solvable. Il est donc indispensable de vérifier :

  • L’identité juridique du locataire via le Registro Mercantil,
  • Ses comptes annuels, bilans et ratios financiers,
  • L’existence d’éventuelles procédures collectives ou dettes en cours,
  • Les garanties apportées (caution bancaire, garanties corporate, avals).

Cette étape permet de sécuriser le revenu locatif, qui constitue l’élément central de la rentabilité attendue pour une SCPI ou un fonds.

Due diligence technique et opérationnelle

  • Rapport technique indépendant pour identifier les pathologies du bâtiment (structure, toiture, installations électriques, conformité aux normes de sécurité et d’accessibilité).
  • Vérification des contrats liés au bien : maintenance, assurance, services publics.
  • Analyse des coûts de mise aux normes et impact sur le rendement futur.

SPECIFICITES DES INVESTISSEMENTS INSTITUTIONNELS (SCPI, FONDS, FAMILY OFFICES)

Pour un investisseur institutionnel, la due diligence ne se limite pas à vérifier la conformité du bien : elle doit répondre à des exigences de gouvernance, de transparence et de reporting.

  • Documentation bilingue : nos rapports sont rédigés en français, avec annexes et pièces justificatives espagnoles traduites.
  • Synthèse exécutive claire pour les comités d’investissement.
  • Coordination pluridisciplinaire avec notaires, auditeurs techniques et conseillers fiscaux.
  • Accompagnement post-acquisition : enregistrement au registre foncier, régularisation des baux, suivi des obligations fiscales locales.

Notre rôle consiste à être le partenaire local en Espagne, garantissant que l’investissement réponde aux standards de conformité et de sécurité exigés par les investisseurs institutionnels.

Étapes pratiques d’une due diligence en Espagne

  1. Collecte et revue documentaire : titres, baux, fiscalité, urbanisme, données locataires.
  2. Analyse juridique et fiscale approfondie : identification des risques et points de vigilance.
  3. Rapport structuré et recommandations : exposé des risques, propositions d’actions correctrices.
  4. Assistance à la négociation : contrats de vente, garanties, ajustements de prix.
  5. Suivi de la signature et post-closing : enregistrement, régularisation, suivi administratif.

ADD AVOCAT : votre avocat francophone de référence en Espagne

Avec une double inscription aux barreaux de Paris et de Madrid, Alexis Duc Dodon et son équipe accompagnent depuis plusieurs années des SCPI, fonds immobiliers et investisseurs privés dans leurs acquisitions en Espagne.

Nos atouts :

  • Expertise pointue en droit immobilier espagnol et en due diligence complexe,
  • Expérience directe avec des investisseurs institutionnels et compréhension de leurs contraintes,
  • Intervention possible dans toute l’Espagne (Madrid, Barcelone, Valence, Séville, Bilbao, Baléares, Canaries),
  • Capacité à produire des rapports clairs, complets et exploitables par les décideurs francophones.

Contactez ADD AVOCAT pour sécuriser vos acquisitions immobilières en Espagne

Chaque investissement en Espagne mérite une due diligence approfondie et adaptée.
Confiez cette mission à un avocat francophone expérimenté, capable de représenter vos intérêts localement et de vous offrir une analyse claire et sécurisée.

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Email : contact@addavocat.com

ADD AVOCAT – Votre partenaire juridique en Espagne pour la due diligence immobilière et l’accompagnement des SCPI et investisseurs institutionnels.